오는 25년 7월부터 스트레스DSR3단계가 시행된다고 하는데요, 대출 규제가 강화되면서 내 집 마련의 꿈이 더 멀어지는 것은 아닌지 DSR3단계와 스트레스 DSR3단계의 차이점과 이로 인한 부동산 시장의 변화에 대해 알아보려고 합니다.
목차
스트레스 DSR3단계 시행시 부동산 시장에 미치는 영향
DSR 3단계란 무엇인가?
DSR(총부채원리금상환비율)은 개인의 모든 대출에 대한 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 일년동안 버는 돈 중에서 대출을 갚는데에 얼마나 쓰는지를 보여주는 지표라고 할 수 있어요.
DSR 규제는 1단계부터 3단계까지 단계적으로 강화되어 왔는데요, 현재 시행중인 DSR3단계의 주요내용은 다음과 같습니다.
– 모든 금융회사에서 모든 대출에 대해 DSR 규제 적용
– 개인별 총부채원리금상환비율 40% 제한
– 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 대출 포함
스트레스 DSR 3단계는 무엇이 다른가?
스트레스 DSR3단계는 기존 DSR3단계에 ‘스트레스 테스트’를 추가한 개념입니다. 금리가 상승했을때도 대출자가 상환 능력을 유지할 수 있는지 미리 테스트하는 방식인거죠.
일반 DSR3단계와 스트레스DSR3단계의 주요 차이점
1. 금리적용방식
– 일반 DSR: 현재 시장금리 기준으로 계산
– 스트레스 DSR: 현재 금리 + 추가금리(보통 1-3%p) 기준으로 계산
2. 심사 강도
– 일반 DSR: 현재 상환 능력 중심 평가
– 스트레스 DSR: 미래 금리 상승 상황에서의 상환 능력까지 평가
3. 목적
– 일반 DSR: 현재 대출자의 과도한 부채 방지
– 스트레스 DSR: 금리 변동에 따른 금융 시스템 안정성 확보
스트레스 DSR3단계 시행시 부동산 시장에 미치는 영향
- 대출 가능 금액 감소
스트레스 DSR3단계가 시행되면 동일한 소득을 가진 사람이라도 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어듬. 예) 연소득 7,000만 원인 직장인의 경우:
– 일반 DSR3단계: 최대 약 3억원 대출 가능
– 스트레스 DSR3단계(금리 2%p가산): 최대 약 2.5억원 대출 가능이처럼 대출 한도가 감소하면서 고가 주택 구매가 어려워지고, 결과적으로 주택 구매력이 전반적으로 감소할 것으로 예상.
- 주택 매매 시장 위축
대출 규제 강화로 인해 실수요자들의 주택 구매 여력이 감소하면서 다음과 같은 변화가 예상됨
– 주택 거래량 감소
– 주택 가격 하락 압력 증가
– 고가 주택 시장에서 더 큰 가격 조정 발생
– 매수자 우위의 시장형성* 투자 목적의 다주택자들이 대출규제로 인해 추가 매수가 어려워지면서 투자 수요가 감소할 가능성이 높음.
- 전,월세 시장의 영향
주택 구매가 어려워진 실수요자들이 전월세 시장으로 유입될 것으로 예상.
– 전월세 수요 증가
– 전월세 가격 상승 압력 발생
– 월세 비중 증가 - 부동산 시장 양극화 심화
스트레스 DSR3단계 시행은 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있음.
– 현금 부자와 대출 의존 구매자 간 격차 확대
– 소형 주택과 대형 주택 간 가격 양극화
– 지방과 수도권의 시장 차별화* 자금력이 풍부한 투자자들은 상대적으로 스트레스DSR3단계 규제 영향을 적게 받아 시장 내 영향력이 더욱 커질 수 있음.
- 주택 공급 시장 변화
– 중소형 평형 주택 공급 증가
– 프리미엄 주택 공급 감소
– 분양가 조정 및 다양한 분양 혜택 제공
– 임대 사업 비중 확대
결론: 스트레스DSR 3단계 위기인가 기회인가?
스트레스 DSR3단계 시행은 단기적으로는 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있지만, 장기적으로는 시장의 안정화와 건전한 부동산 생태계 조성을 꾀할 수 있습니다.
대출 규제는 시장의 과열을 막고 가계부채 증가세를 억제하여 금융 시스템의 안정성을 높이는 긍정적인 측면도 있습니다. 또한 가격조정은 실수요자들에게 내 집 마련의 기회를 제공할 수도 있습니다. 7월 이내에 부동산 구매 계획 등이 있으시다면 스트레스DSR3단계 시행이 가져올 변화들을 미리 확인해서 위기가 아닌 기회로 활용하시길 바랍니다.